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「今、不動産投資はラクして儲かる」は本当か?

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2009/07/06 12:00

昨年のいわゆる「リーマンショック」後、実は、不動産投資に再び注目が集まっているという。不動産投資の基本と具体的なノウハウをまとめながら、不動産投資が注目される理由とその最新動向を紹介しよう。

リーマンショック後、不動産投資に目を向ける人が増えている!?

 その動きに気がついたのは、昨年秋のリーマンショックの直後からである。私は2004年から「できる大家空室対策1000の知恵」という大家さん支援サイトの編集を担当しているのだが、そこへのメルマガの申し込み者に明らかに変化が起きていたのだ。それはこれから不動産投資を始めたいという人の増加。メルマガ申し込み時には最低限の情報しか記載してもらっていないので、他の属性は分からないが、不動産投資を始めたい人が確実に増えている……。

 周囲に聞いてみると、この傾向はひとつのサイトに留まるものではなかった。不動産投資関連のサイトへのヒット数が増えた、セミナー講師の依頼が増えたなど、確実に不動産投資に目が向いているのである。

 それを最も印象付けたのは今年の3月に開催された、不動産ポータルサイト「HOME'S」の不動産投資フェアだった。雨の土曜日、朝10時だというのに、会場はすでに満席で立ち見ですら辛い状況だったのである。しかも、夕方までの長丁場というのに、人は増えこそすれ、減りはしない。参加者の熱気が痛いほど感じられる1日であった。

投資物件の価格は1年で23%ダウン。利回りはアップ!

 「確かに昨年以来、サイトのユーザー数は150%増、ウエブからメールでの問い合わせ、私たちは反響といっていますが、これも179%増。もちろん、それに伴い、物件数も昨年の5,300件から6,300件に。ここ数年のうちでは最も勢いがあります」と語るのはそのフェアの主催者だったHOME'S不動産投資の佐藤根篤氏。そうした一連の変化の中で特に目に付くのは、価格の下落だ。

 下図はこの1年間の中古区分所有マンションの平均坪単価と平均利回りの推移。同社のHOME'S不動産投資に掲載された物件のデータを抽出したものだ。見てお分かりいただけるように、昨年10月に急降下、12月時点で少し持ち直したものの、その後、2月以降で再降下しており、昨年4月と比べると坪単価で35万円下がっており、平均価格は1,570万円から1,170万円へ340万円のダウンである。「不動産に融資がつきにくくなると同時に中古の区分所有の23%を筆頭に、一棟もののアパートで17~18%、一棟もののマンションで14%と、投資物件の価格は軒並み下落。その分、利回りはアップしています」(前出・佐藤根氏)。

区分所有マンションの平均坪単価と平均利回りの推移(HOME'S不動産投資より)
投資用物件の価格が下がり、その分利回りが上がっていることがわかる

 一方で家賃はそれほど変動していない。右は昨年のリーマンショック以降のワンルーム家賃の変動だが、世田谷区で一部上下しているものの、後はほぼ横ばい。確かに家賃20万円以上の、いわゆる高額物件は借り手である外資金融機関などの経営破綻などで影響を受けているようだが、一般的な価格帯にまではまだ影響は及んでいない。「多少弱含みというエリアもないではありませんが、衣食住というように、住む場所はどんな時代にも必要ですからね、全体として安定しています」(前出・佐藤根氏)。そう、買いやすくなって、しかもリターンが安定していることが、不動産投資に注目が集まっている要因なのだ。

ワンルームマンションの家賃相場(HOME'S不動産投資)
リーマンショック後も、家賃には大きな変化が見られないことがわかる

 「株などの金融商品は短時間で2倍、3倍、あるいは10倍になることもある代わりに一瞬にして2分の1、3分の1はおろか、紙くず同様にすらなるもの。それに比べると不動産投資は景気の動向に合わせてすぐに価格が大きく変動するようなことはない。その安定が個人投資家には魅力なのでしょう。それに株に比べて素人向きといえば、素人向きでもありますしね」とは、株式会社長谷川不動産経済社の代表で、不動産コンサルタントの長谷川高氏の弁。

長谷川高氏
株式会社長谷川不動産経済社 代表取締役……1963年東京生まれ。立教大学経済学部経済学科卒。 大手デベロッパーにて都市開発事業、マンション企画開発事業に携わった。現在、第三者的な立場に立った不動産投資の分析・コンサルティングを行っている。テレビ、雑誌等への出演や執筆活動を通じて不動産市況を分かりやすく解説している。1996年、デジタル不動産コンサルタントLTD.を設立。2009年、社名を「株式会社 長谷川不動産経済社」に変更。
 

 ん、不動産投資は素人に向いている? 次ページではその理由や、不動産投資のメリット、デメリットを見ていこう。


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本記事は、投資や貯蓄などマネーを活用するための情報提供を目的としており、続きを見る

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