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はみ出し銀行マンの投資相談室 Vol. 24
「不動産投資のコツを教えてください」

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2009/08/14 10:00

 はみ出し銀行マンの横田濱夫氏が、悩めるMONEYzine(マネージン)読者の投資相談に答えます。投資相談 Vol. 24は「不動産投資を検討中」という42歳・男性の方からの相談です。(バックナンバーはこちら)

今月の読者からの投資相談 Vol.24

 妻の親が亡くなり、ある程度まとまった資金が入りました。そこで不動産投資を検討中です。アパートや小規模ビルの売り物件情報をよく目にしますが、利回り年15%などという数字にひかれます。ただ今後の価格動向も心配です。すでに底は打ったと考えていいのでしょうか。あるいはまだまだ下がる傾向にあるのでしょうか。当方、不動産経営は初めてです。物件選びや購入のポイントなど、アドバイスをお願いします。(神奈川県川崎市在住42歳・男性)

はみ出し銀行マン・横田の答え

 リーマン・ショック以降、ガタガタに値下がりした日本の不動産価格。マンション一棟ごと4割引でたたき売り、なんてニュースが少し前までよく聞かれたよね。

 中堅デベロッパーはバタバタと倒産し、マーケット需給は崩れて売り一色、といった感じだった。そんな中、勝ち組物件と負け組物件の二極化はちゃんと進んでいた。

 都心の大型ビジネスオフィス、とりわけ「クラスA物件」は、たいして売り物も出なかったのに対し、規模が小さかったり、立地が悪いものはボロボロだ。アパートやマンションなどの個人向け居住物件も値崩れが激しかった。

不動産は底を打ったか?

 じゃあ今はどうか、というと、ここ3ヵ月くらいでだいぶ状況が変わってきた。値上がりに転じるほどじゃないけど、物件が動きはじめた(売買が成立してきた)。おっかなびっくりではあるが、リスクマネーが戻りつつある、ということだろう。

 ならばこれで完全に底を打ち、不動産市況が回復に向かうかといえば、そう簡単にはいきそうにない。このギョーカイ、来年には大きな時限爆弾を抱えているからだ。

私募ファンドという「時限爆弾」

 時限爆弾とは、不動産私募ファンドの償還期限が来年、目白押しなことだ。どのファンドも5年くらい前、不動産市況が絶好調の時期に組成された。すでにミニバブルの様相を呈していたが、「まだまだ上がる」という思惑のもと、イケイケで乱発されたわけだ。

 ところが結果は上がるどころか、逆に下がっちゃった。その償還期限(満期)が来年、続々と到来する。満期には私募ファンドに投資した投資家たちにお金を返さなきゃいけない。返すには投資中の現物不動産を市場で売却し、換金する必要がある。

 換金すれば、買った時より確実に値下がりしているから、軒並み売却損が出る。ファンドの規模は小さいもので数百億円、大きいもので数千億円と巨額だ。

 それが何十本とあり、いっせいに売りに回れば、ただでさえ弱い需給は一気に崩れる。なんとか頑張っている都心のクラスA物件でさえ、今後どうなるかわからない。

 こうした時限爆弾を抱え、戦々恐々としているのが、現在の不動産業界といえる。

地方都市の空室率アップ

 最近は稼働率だって下がっている。言い直せば「空室率が上昇している」ということだ。(次ページへ続く)


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