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土地は売るよりも「使え」。 今どきの賢い土地活用とは?

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2009/08/31 12:00

不動産投資というとアパート・マンションがまず思い浮かぶが、立地や規模によってはそれ以外の可能性を検討すべき場合も多い。今回は、賃貸併用住宅やコインパーキングなど、土地活用のさまざな手法について、その特徴と成功のポイントを紹介しよう。

店舗、高齢者向き施設、立体駐車場……土地活用は多様化している

 数ヶ月前のことである。私は父から相続した家、土地の処分でご相談を受けた。首都圏近郊のリゾート地に海の見える広大な土地、凝った和風建築の家があるそうで、父は売らないで欲しいと遺言を残したという。そこで、近隣の不動産会社に相談はしたものの、賃貸としてはニーズがない、売ったほうが良いと異口同音に言われたという。しかし、それだけの立地、建物であれば賃貸としての利用以外にも手はあるのではないか、私はそう思った。例えば、レストラン、ウェディング会場としての利用はありえないか、あるいは宿泊施設としては……。

 不動産、土地を活用するといえば賃貸住宅、特にアパートを思い浮かべる人が一般的だろう。しかし、選択肢はそれだけだろうか。特に今は買うなら得できるが、売るには損という時期である。所有している土地、あるいは相続する、相続した土地をどう活用するか、悩んでいる方も少なくなかろう。狭い、道路付けが悪い、立地が悪いなどとハンディのある土地を相続した場合など、アパートだけを活用法として考えると無理がある。しかし、その考えは過去のものだと、土地活用に詳しいパワーコンサルティングネットワークスの谷崎憲一氏は言う。

 「確かに昔は土地活用というとアパートくらいしかなかった。ただ、その時代には借りる人が多かったので、それでもOKでした。しかし今は賃貸物件に空室の多い時代。賃貸アパートを建てれば入るという時代ではありません。その代わり、ニーズが多様化しているので、やりようによっては、狭い、駅から遠い、その他かつてはデメリットと思われた立地、広さでもそれに応じた活用ができるようになってきています」

 例えば狭い土地。「アパートを建てると考えると、10坪以上の広さが欲しいところですが、賃貸戸建てなら車1台が入る、7坪の土地があれば可能。一戸建てのニーズが高い場所であれば、十分収益は上がります。また、立地が良ければもっと狭くてもOK。今、原宿の、弊社の近くで5坪の土地にビルが建設中ですが、立地が良ければ、それだけの土地でも活用はできるのです」(谷崎氏)

 あるいは駅から遠い、駅として認知度が低いなどの、立地の悪い場所でもやりようはある。「今はアドレス、つまり立地が重要な時代です。しかし、物件にそれ以上の付加価値を付けられれば立地のデメリットはカバーできる。例えば、マンションでもペット共生型、ライダーズ向き、音楽可など対象を特化した物件を作る手がありますし、不足している高齢者向きの施設を作るなどという考え方もあります」(谷崎氏)。アパート、マンションでも他と対象を変えることで収益を上げる工夫はできるし、店舗、オフィス、駐車場、高齢者向き施設などと作るものを広げて考えれば、どんな土地にもその場所に適した用途はあるはずというわけだ。

2時間以内に行ける物件でなければ土地活用は成功しない

 ただし、成功の可能性は全ての土地にあるとしても、成功できる活用を選択できるかどうかは本人次第。選択肢が増えた分、ノウハウが必要で、本人にやる気がなければ土地活用は成功しないのだ。

 谷崎氏は「土地活用で失敗するのは『人から勧められたから始めた』というケース。『土地を遊ばせておくならアパートでも建てませんか』などが良い例です。土地活用の成否は情報収拾で7~8割決まりますが、不動産関係の情報は自分から求めないと入ってはこない。自分から情報、ノウハウを求めに行く、自分だけでは足りないと思ったらパートナーを探すなど、自分から動ける人でないと土地活用はうまく行きません」と厳しい。

 さらに、遠距離物件も勧めないと谷崎氏。「2時間ほどで行ける、月に1度くらいは見に行けるような距離にある物件でないと、次第に人任せになり、やがては丸投げ状態になる。すると、管理がいい加減になり、いいようにされる結果に。不動産は愛情をもって育てる、良くしていくつもりがないと、成功しません。そこが金融投資とは異なるところです」

 また、もし遠隔地に相続した土地があり、売りたくはないが、何かしら活用したいという場合には、自分で経営するのではなく、土地信託や定期借地などを利用して、土地を貸すような方法を考えたほうが良いかもしれない(詳細は4ページ)。

 では、続いて、実際に土地活用を行うにあたって、やるべきことを谷崎氏に順に教えていただこう。

谷崎憲一氏
パワーコンサルティングネットワークス代表取締役

プロフィール
大学卒業後、デベロッパーに入社。マーケティング・事業収支・資金計画を学び、首都圏を中心に約100棟ほどのアパート・マンション・商業ビルの企画を7年ほど手がける。その後、ゼネコン・コンサルタント会社で企画・資金計画を、相続財産のコンサルティング会社で地主・家主の視点での賃貸経営に取り組み、現在はパワーコンサルティングネットワークス代表取締役。社団法人東京共同住宅協会会長、All About「土地活用」ガイド。 


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