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不動産投資の成否は情報次第
多様化する物件情報から何をどう選ぶ?

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2009/12/28 16:00

どんな物件を買うかは、どんな物件情報を入手するか、その情報をどれだけ精査するかにかかってくる。物件情報自体はここ数年で大幅に使いやすくなっているが、それをどう使い、どう判断するかはなかなか難しい。そこで今回は、情報収集とそのチェック方法をまとめてみた。

増加する物件情報 情報収集の方法にも変化が

 不動産投資で最大のポイントはどんな物件を買うか、である。購入後、リフォームや設備の交換その他物件の価値を高める手段はないではないにせよ、立地や環境といった、不動産にとって肝になる点は投資家個人の努力では変えられない。最初の一歩がその後のほとんど全てを支配するのである。

 そして、どんな物件を買うかは、どんな物件情報を入手するか、その情報をどれだけ精査するかにかかってくる。幸い、物件情報自体はここ数年で大幅に増えており、最近では不動産会社が情報を提示する、従来からあったスタイル以外の情報収集も可能になっている。情報自体は集めやすくなっているわけで、後はそれをどう使い、どう判断するかである。そこで今回は情報収集、情報のチェックをテーマに最新情報をまとめてみた。

不動産価格は見えにくい、そんな問題にオークションという答え

 不動産を買おう、借りようという人が抱く大きな疑問のひとつが価格の妥当性だ。「この価格は妥当なのか」「高すぎはしないか?」、挙句「不動産会社にだまされているのではないか?」……。特に、投資という観点で言えば、妥当でない価格の商品を買うことは致命的である。疑問を抱く人が多いのは当然だろう。

 では、なぜ、そうした疑問を抱く人が多いのか。簡単に言えば不動産の価格がどのように決まるのかが、見えにくいからである。実際のところ、不動産の価格自体は材料、工賃、営業利益や経費などで決まる他の商品と同じように、土地、建物、営業利益や経費などの3種類から算出されている。しかし、例えば同じ中古車でもタダの人が乗っていた車と、ロックスターが乗っていた車では価格が異なるが如く、地名や分譲する会社その他でプレミアがどっさりつくのが不動産である。同じ広さ、同じように見える立地でも価格が異なるのは、仔細に見ていけば当然なのだが、何がいくらのプレミアなのかはケースバイケース。やはり、分かりにくいのだ。

 ところで、価格にはもうひとつ、市場がそれを欲する価格というものがある。いくら良い材料、丁寧な作業をして作り上げた商品でも市場が欲しがらなければモノは売れない。とすれば、売れる値段にするしかない。それを売り手が決めるのではなく、市場に任せるという形がオークションだ。欲しい人が多ければ価格は上がり、欲しがる人がいなければ価格を見直していく。そのシステムの不動産バージョンがマザーズオークションである。

 マザーズオークションの経営母体㈱アイディーユーの坪内健介氏は「価格が決まる経過が目に見える、売主と買主が互いに納得できる均衡点を探るツール、それがマザーズオークションです」と語る。2005年に登場、奇抜なコマーシャルで耳目を集めたマザーズオークションは日本最大の不動産オークションサイト。現在、オークションの2本柱は、新築未入居のマンションを中心とするデベロッパーから出品と、加盟店である全国1322社の不動産会社から出品で、物件種別は区分所有のマンションから一戸建て、一棟もの、土地などと幅広く、地域も様々。物件を見る限りにおいては、前者のデベロッパー出品は主に自己居住用、投資用物件は後者に多いという印象だ。以下、このシステムのメリット、上手な利用法などについて見ていこう

オークション利用での金銭的メリットは?

 他のオークション同様、最初の価格は出品者が決める。加盟店が絡む物件は加盟店の査定、売主の希望で価格が設定され、オークションに出品されることになる。以降の価格の決まり方には途中で価格を変更できる約定方式、最初に出した額以上の額でしか受け付けない競り上がり方式の2種類があり、現在、利用者が多いのは競り上がり方式。一度決めた価格以下では売らないというパターンだ。

 ただし、いずれの場合も名称は異なるが、売主の希望金額以下、最高30%オフまでのオファーをすることは可能で、もし、希望金額以上の入札が無かった場合には交渉できることもありうる。その意味では入札状況、売主の意向次第では当初提示された金額よりも安く落札できる可能性はある。また、売主も入札状況を見ているので、状況を見て価格を変更しての再出展もあり、その意味でも市場が求める価格に自動的に修正されていく仕組みといえる。

 もうひとつ、オークションの利用で最近増えているのが任意売却物件の出展である。ご存知のように景気の悪化に伴い、ローンが支払えず競売に至る物件が増加しているが、その一歩手前での売却が任意売却物件。競売に至ってしまうと、売却に時間が掛かったり、売却金額が低くなる傾向があり、競売の前に任意売却を選択する人が増えているのだ。これにはローンを融資している金融機関の事情もあるようだ。実は金融機関が主導して、オークションで任意売却するケースも増えているというのだ。その理由は価格が決まる経過が目に見えるという不動産オークションのメリットにある。

 「金融機関が任意売却を行う場合、売却価格の客観性を最も重要視します。そのニーズに不動産オークションの、価格が決まる経過が目に見えるというメリットがマッチしているのです。そこで、債権者である金融機関が不動産オークションでの売却を選び、プロセスを経て徐々に価格を下げていくことも多いのです」(前出・坪内氏)。オークションならではのメリットと昨今の経済状況を利用すれば、安く、納得いく価格での購入が可能というわけだ。

100項目に及ぶ物件情報で比較検討しやすい

 オークションのメリットとしては価格面がまず思い浮かぶが、投資家にとっては公開されている情報の多さも見逃せないところ。マザーズオークションでは物件に関する100項目もの情報を公開しているのだが、その中には公図、謄本、重要事項調査報告書などが含まれており、通常、掲出されることのない修繕積立金の額や滞納などについての記述もある。購入を決めるにあたって参考にしたい資料のかなりの部分が最初から見られるので、投資家にとっては効率的に購入の判断ができるというわけだ。

 また、ネットオークションだからといって、ネット上で見ているだけが全てではないという点も覚えておきたいところ。ネット上での入札、交渉以外に出展される物件を取り扱っている不動産会社に、直接交渉の可能性を聞いたり、ローン利用の可能性を事前に問い合わせるなどの使い方もできるのだ。

 もうひとつ、会員登録しておけば、限定的に公開される物件情報が手に入るというメリットもある。日本では不動産の売却を秘密にしておきたいというニーズが根強く、得意客でなければ教えてもらえない情報もある。しかし、会員登録サービスを利用、条件に合致していればそうした情報が手に入る可能性もあるわけだ。

 続いて、もうひとつ、買う側が条件を提示、不動産会社からの情報提供を待つという新しい情報収集法をご紹介しよう。


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