儲かるのは知る人ぞ知る希少物件
その希少性は「分譲価格」と「家賃」から読み取る

不動産投資の基本は希少性

　不動産だけではなく、すべての投資の基本は希少性。他にない、誰も持っていない、そして欲しがる人が多いという状況が投資の効果をアップさせる。分かりやすい例は骨董品だろう。テレビ番組で鑑定士が茶碗の価値を鑑定する際、指摘するのはその品がいつ、どこで作られた、どのような状態のものであるかということに加え、現存する数や市場で取引される価格である。現存する数は少なければ少ないほど価値は高くなるし、購入したい人が多いほど価格は高くなり、時としてそのもの本来の価値よりも高値で取引されることさえある。

　この状況を不動産に置き換えてみよう。まず「他にない、誰も持っていない」は供給数だ。現状で供給数が少なく、今後も増えそうにない、そんな街のほうが希少性は高いことになる。具体的には古くから開発されていて、駅周辺はもちろん、駅から10分圏内もすでにビル、マンションなどが建設されているような街で、都心や歴史ある住宅街の多くはこの範ちゅうに入る。逆に、再開発などでこれから街区が作られる、マンションが建設されるという街ではまだまだ物件が増えるので、それに伴い、希少性はなくなり、価格は下落していくことになる。

　また、同じ街の中では駅から近ければ近いほど希少価値は高いことになる。駅から距離で円を描いてみれば分かるが、3分圏と6分圏では所要時間は2倍になるだけだが、対象となる面積は4倍近くに増える。それだけ対象となる地域が広がるわけで、希少性は薄くなっていくわけである。

　もうひとつ、広い、設備が充実している、ルーフバルコニーがあるなど、物件としての希少性も挙げられる。これについては、ずいぶん、増えはしたもものいまだにデザイナーズが人気を保ち続けている点を考えれば、個性的な物件は希少性が高いと言ってもいい。

　他にない立地、物件であることに加えて、欲しい人、つまり借りたい人が多いことも大事な点。いくらワンルームが少ない地域で物件としての希少性が高いとしても、ターミナルから電車で50分もかかるところでは、単身者は借りてはくれない。沿線によって多少違いはあるものの、ターミナルからの時間圏で賃貸市場は対象が変わっていくもの。それを無視した希少性は苦戦することになる。

立地以外にもデザインや設備、共用施設など物件に希少性を持たす手段はいろいろ

　たとえば、東急田園都市線を例にとると、渋谷から駒沢大学まではシングルが中心で、それ以降溝の口あたりまではカップルとファミリーが混在、梶ヶ谷以遠も同様にカップル、ファミリーが混在するものの、ファミリーが中心という具合。もちろん、溝の口以遠にシングル向け物件がないわけではないが、数は少なくなってくるし、借りたい人も減る。溝の口はまだ繁華で急行停車駅でもあるので、借りたい単身者も少なくないが、これがそのお隣、各駅停車のみが停まる、閑静な住宅街梶ヶ谷になると一般的なワンルームで単身者をひきつけるのは難しくない。となると、広い、設備が充実しているなど、今度は物件の希少性が要求されるようになるのである。次のページ以降では希少性を見極めるための数字を見ていこう。