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サイドビジネスに人気のワンルーム投資は
今でもまだ儲かる?

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2009/10/08 10:00

不動産投資をこれから始めようとする人に人気がある区分所有のマンションだが、場所により、あるいは新築/中古の別により、価格や期待利回りもさまざだ。どんな物件を買ったらよいか、あるいは買ってはいけないか?具体的にみていこう。

人気の理由は始めやすさ。区分所有物件に投資するメリットは?

 不動産投資のうち、これから始めようとする人に人気があるのは区分所有のマンション。理由は単純で、比較的手持ちの資金が少なくても始められるから。現在、投資物件として市場に出回っている中古ワンルーム物件を調べてみると、地方では100万円前後から、都内でも200万円、300万円という物件があり、これならローンを組むまでもなく買え、すぐにでも大家さんになれる。中古だけでなく新築で見ても、1000万円~1500万円の予算があれば、そこそこ選択肢はある。1棟もののアパートを都内で探すと4000~5000万円以上。キャッシュで買うにはちょっとハードルが高くなるし、ローンを組むにしてもちょっと……と悩む額だから、区分所有から始めようと思う人が多いのは当然だろう。

 中でも、やはり金額的に手頃なのがワンルーム。都心を除く、東京23区で40㎡、50㎡以上のカップル、ファミリー向きマンションの場合、築年数は古くても、価格は3000万円、4000万円~。1棟もののアパートよりは手頃とはいえ、やはりまとまった額になることは確かなのだ。

 もうひとつ、区分所有の1室を買う場合、大家さんにとってのメリットがある。アパート、マンションあるいはビルでも良い、1棟ものを購入して賃貸する場合には、管理という大きな問題が発生する。日常の清掃、ゴミ出しから設備の定期点検、改修、メンテナンスなどは大家さんが自分で計画、予算を立てて手配しなくてはいけないのだ。もちろん、管理会社に任せるという手もあるし、管理の工夫で入居率を上げたり、家賃をアップできるなど、メリットも多いのだが、これから初めて不動産投資を始める人にはやや荷が重く感じられるかもしれない。しかし、区分所有の1室購入となると、その負担がかなり軽くなる。室内の設備類の故障やトラブルなどは大家さんが対応しなくてはいけないものの、それ以外はマンション全体の管理に任せてしまえば、自分で手を出さなくても済むのだ。

最初に何を買うか、で投資の成否の9割が決まる

 つまり、手頃に、かつ気軽に始められる、それが区分所有の建物の1室から始める不動産投資というわけだ。しかし、手頃に始めるから安全というワケではもちろんない。「企業への投資はそこに働く人の力で大きく変ることがあります。その結果、今期赤字だった企業が、次期には黒字に変ることもありえる。しかし、不動産は価値が自己増殖したり、自分でアップすることはない。もちろん、ぼろぼろの物件を安く購入、自分でリフォームして、大きく収益を上げている人もいますが、それは誰にでもできることではありません。それに、立地や広さ、プラン、設備など、変えられないものもあり、大家さんが収益アップのためにできることには限界がある。そう考えると、最初に何を買うか、それで投資の成否の9割は決まります」と、物件選択の重要性を力説するのは長谷川不動産経済社の代表で、不動産コンサルタントの長谷川高氏。

 何を買うかが成否を決する以上、当然ながら買ってはいけないものもあるはず。実際の物件の条件は別として、長谷川氏が基本的にダメというのは「自分が分からないもの」だという。具体的には土地勘のない、その土地を知らない場所の物件である。

利回りが良くても、「知らない土地」の物件を買ってはいけない

 「不動産に限らず、投資の鉄則は分からないものには投資しないということ。東京に住んでいて、仙台、九州で利回りが12%、13%という物件をネットで見つけたとしましょう。ここで考えて欲しいのは、利回りが高いのには何か理由があるということ。ネットで誰もが見られる物件に掘り出し物は少ないのです。ホントに儲かるなら、地元の人やプロが買います。それがあなたのところに来るということは、他の人が買わないものを選ぼうとしているのではと疑うべきです。また知らない土地における立地の判断は非常に困難です。例えば札幌にも東京の自由が丘に匹敵する場所がある。でも、札幌を知らない人にはそれがどこか分からない。また、もし知っていてもその細かいエリアの格差までは分からない。そういった投資は危険です」。

 長谷川氏によると、最低5年くらいはいないとその土地のことは分からないものと言う。もちろん、以前住んでいたなどでその土地を知っていれば良いものの、そうでなければ利回りだけに惹かれて、土地勘のない街に買うことだけは避けたいものだ。

 さて、以降のページでは具体的にどんな物件を買ったらよいか、あるいは買ってはいけないかをまずは一般論から細かく見ていこう。

長谷川高氏
株式会社長谷川不動産経済社 代表取締役……1963年東京生まれ。立教大学経済学部経済学科卒。 大手デベロッパーにて都市開発事業、マンション企画開発事業に携わった。現在、第三者的な立場に立った不動産投資の分析・コンサルティングを行っている。テレビ、雑誌等への出演や執筆活動を通じて不動産市況を分かりやすく解説している。1996年、デジタル不動産コンサルタントLTD.を設立。2009年、社名を「株式会社 長谷川不動産経済社」に変更。
 

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本記事は、投資や貯蓄などマネーを活用するための情報提供を目的としており、続きを見る

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