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都心で進む大規模オフィスビル供給も、都心の空室率は0.6%

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2019/11/30 12:00

 2018年の東京大規模オフィスビル供給量が過去20年間で4番目の高水準となる中、空室率の低下と賃料の上昇が続いている。

 森トラスト株式会社は各種公表資料や現地確認、ヒアリングなどに基づいて、1986年から東京23区のオフィスビルの供給動向を調査している。

 2019年4月に公表した「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査 2019」によると、2018年の大規模オフィスビル供給量(オフィス延床面積1万平方メートル以上で、店舗や住宅・ホテルなどと一体の複合用途ビルの場合にはオフィス以外の用途を除いている)は、147万平方メートルで、過去20年間で4番目の高水準となった。

 2019年の供給量は102万平方メートルで過去20年間の平均108万平方メートル並みに落ち着くものの、2020年は再び上昇に転じて過去20年で2番目の大量供給だった2012年に匹敵する179万平方メートルの供給が見込まれている。その後は、2021年が53万平方メートル、2022年が55万平方メートルで大量供給の反動で大幅減となる見込みだが、2023年は上昇に転じて99万平方メートルになると予想されている。

 供給エリアの傾向は、都心3区(千代田区・中央区・港区)の割合が引き続き7割を維持する見通しで、港区については2019年から2023年にかけて供給量の割合が42%に急増する見込みだ。

 一方、総合不動産サービス大手JLLは10月、2019年第3四半期の東京Aグレード、Bグレードオフィスの空室率及び賃料を発表した。対象エリアは千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。同社におけるグレードの定義は以下のとおり。

 東京Aグレードオフィスの第3四半期の空室率は0.6%で、2四半期連続で1%を下回った。前期比では0.15ポイント低下、前年比では0.9ポイント低下している。中心業務地区全体で既存・新規供給がきわめて限定的となる中、大手町・丸の内における新築物件の成約が進んでいる。賃料は、月額坪あたり3万9,536円(共益費込)で、30四半期連続で上昇。新宿、渋谷を含むサブマーケットが賃料の上昇を牽引し、前期比で0.7%、前年比で5.0%上昇した。

 東京Bグレードオフィスの第3四半期の空室率は0.3%で、6四半期連続で1%を下回り、前期比では横ばい、前年比では0.4ポイント低下した。賃料は、月額坪あたり2万5,098円(共益費込)で、27四半期連続で上昇。六本木・赤坂、日本橋、渋谷を含むサブマーケットが賃料の上昇を牽引し、前期比で1.6%、前年比で6.2%上昇するなど上昇ペースも加速した。

 東京のオフィスビル市場は供給が増加する中、都心を中心に空室率の低下と賃料の上昇が続いており、今後も底堅く推移していきそうだ。

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