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東京23区大規模オフィスビル、2020年は過去2番目に多い供給量【森ビル調査】

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2020/05/28 16:15

 森ビルは、「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2020」を発表。供給されるオフィスの大規模化が進行している。

2020年は調査開始以来2番目に多い供給量

 森ビルは、東京23区内で1986年以降に竣工した事務所延床面積10,000平方メートル以上のオフィスビル(以下、大規模オフィスビル)を対象に、需給動向に関する調査を1986年から継続して行い、あわせて将来のオフィスマーケット動向の予測も行っている。同社は5月25日、最新の調査結果「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2020」を発表した。

 東京23区の大規模オフィスビルの供給量は、2020年が187万平方メートルとなり、調査開始以来2番目に多い供給量となる見込みだ。2023年(143万平方メートル)も高水準の供給が見込まれるが、2021年(54万平方メートル)と2022年(54万平方メートル)が低水準の供給量となることから、今後5年間(2020~2024年)の平均(103万平方メートル/年)は過去平均(103万平方メートル/年)と同水準になる見込み。

 今後5年間の供給量について、昨年の調査結果(2019年4月16日リリース)と今年の調査結果を比較したものが以下のグラフである。この1年で表面化した計画や竣工時期が後ずれした計画がいくつかあるものの、今後の供給の傾向に大きな変化は見られなかった。

 「1物件当たり平均供給量」の推移を見ると、1990年前後に「1物件当たり平均供給量」が2~3万平方メートル/件だったものが、近年では5万平方メートル/件を超える年が多くなってきている。以下のグラフの近似線で見ると「1物件当たり平均供給量」の増加傾向は明確であり、供給されるオフィスビルの「大規模化」が進行していると言える。

 冒頭の東京23区の大規模オフィスビル供給量推移を「事務所延床面積10万平方メートル以上の物件」と「同10万平方メートル未満の物件」に区分したものが以下のグラフである。「事務所延床面積10万平方メートル以上の物件」の「供給量」は、2020年(133万平方メートル)に調査開始以来最大の供給量となる見込み。また「事務所延床面積10万平方メートル以上の物件」の「供給割合」は2018年に69%で調査開始以来最大となったが、2020年(71%)、2023年(83%)と拡大が続く見込みであり、10万平方メートル以上の大規模オフィスビルの供給が増加傾向にあると言える。

 エリア別では、都心3区(千代田区、中央区、港区)の大規模オフィスビル供給量は、今後5年間の平均が80万平方メートル/年となり、過去10年の平均64万平方メートル/年を上回る見通し。特に、2020年(139万平方メートル)、2023年(108万平方メートル)は過去平均を大きく上回る100万平方メートル以上の供給となる見込みである。

 また都心3区への供給割合は、今後5年間では毎年7割以上となり、過去10年間の平均である63%を上回る水準となる。

 森ビルが注目する7つの主要ビジネスエリアについては、エリアごとに2020~2024年の5年間の供給量および割合を集計。23区全体の5年間の供給量は514万平方メートルで、そのうち主要7エリア(384万平方メートル)で75%を占める。

 以下のグラフは、各エリアにおける2015~2019年と、2020~2024年の供給量を比較したもの。東京駅周辺の「丸の内・大手町エリア」(113→72万平方メートル)や「日本橋・八重洲・京橋エリア」(71→35万平方メートル)の供給は減少する一方で、「虎ノ門エリア」(21→125万平方メートル)や「田町・浜松町エリア」(27→71万平方メートル)、「品川エリア」(20→37万平方メートル)の供給は増加する見込みである。

 今回の調査レポートは2020年3月末までの情報をもとに作成していることから、森ビルは今後、新型コロナウイルス感染拡大が及ぼす影響について留意する必要があるとしている。

【調査概要】
「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」調査要項
対象地域 : 東京23区
集計対象ビル : 事務所延床面積10,000平方メートル以上(1986年以降竣工)
※供給量に関しては、一般に公開されている情報を基に、2020年3月末までに実施した現地調査ならびに聞き取り調査によって算出。
※1986年以降に竣工した大規模オフィスビル(自社ビルを含む)のうち、店舗、住宅、ホテル等の事務所以外の用途を除いた事務所部分の延床面積(グロス)を集計している。

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